Agenti d'affari in mediazione

Quando la mediazione viene esercitata da una società, tutti gli amministratori e legali rappresentanti (e coloro che esercitano l'attività di mediazione a qualsiasi titolo per la società stessa) devono possedere i seguenti requisiti morali e professionali individuati dalla Legge n. 39/89.

Requisiti morali e di onorabilità

• non essere stato dichiarato interdetto, inabilitato o fallito
• non essere stato condannato per i reati elencati nell’art. 2 lettera f) della legge 39/89
• non essere sottoposto a provvedimenti antimafia

Requisiti professionali (in alternativa tra loro)

• diploma di maturità quinquennale (o diploma di qualifica triennale rilasciato da istituti professionali fino all'anno scolastico 2013-2014, secondo l'ordinamento scolastico previgente) con frequenza di un apposito corso di formazione (elenco enti organizzatori dei corsi) e superamento di un esame di idoneità presso la Camera di Commercio.
• essere iscritto nell’apposita sezione REA come persona fisica inattiva (istituita dal 12.05.2012)

Attenzione
Il requisito di essere stato iscritto nel soppresso ruolo agenti di affari in mediazione era valido fino al 12/5/2016 e non è quindi più utilizzabile

Nota
Il requisito alternativo "Diploma di scuola secondaria superiore assieme a un periodo di praticantato di almeno dodici mesi continuativi e la frequenza di un corso di formazione professionale" (previsto dalla legge 57/2001 art. 18) non è attivato perché il Ministero dello Sviluppo economico non ha ancora emanato il necessario regolamento di attuazione.

Riconoscimento della qualifica professionale conseguita all'estero

Per esercitare in Italia, coloro che hanno conseguito la qualifica all'estero (sia in un paese UE che extra-UE) devono farsi riconoscere il titolo dal Ministero dello Sviluppo economico.
Nel sito Internet del ministero è possibile scaricare i modelli necessari per presentare la richiesta di riconoscimento e le relative istruzioni

Con decorrenza 1/2/2022 l'articolo 4 comma 2 della legge n. 238/2021 riformula il comma 3 dell’art. 5, della legge n. 39/1989 che disciplina le incompatibilità con riferimento all'esercizio dell’attività di mediazione.

L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: 

• con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore,
• con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico (ad esclusione del rapporto di lavoro part time non superiore al 50%) o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59,
• con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione
• in situazioni di conflitto di interessi

La modifica, richiesta dall’ Unione Europea, ha comportato un allargamento dei soggetti che possono svolgere la professione di mediatore e pertanto sono stati inclusi i dipendenti di “enti privati” che, invece, nella precedente formulazione erano soggetti all’incompatibilità. 

Il regime delle incompatibilità è stato rimodulato, a partire dal 27/08/2022, con le modifiche apportate dall'art. 28 della Legge n. 118 del 05/08/2022, consistenti nell'introduzione del comma 3-bis all'art. 5 della Legge 39/1989, nonché nella sostituzione del comma 4-quater dell'art. 17 del D. lgs 141/2010.

Con questo ultimo provvedimento l’esercizio dell’attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l’attività di mediazione creditizia.

Il Legislatore ha confermato la sussistenza dell’incompatibilità

-  sia con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, ma ha precisato ed aggiunto che devono essere soggetti ad incompatibilità anche i dipendenti di tali imprenditori, 

- sia con l’esercizio di attività professionali attinenti al medesimo settore merceologico, 

- sia soprattutto con le attività svolte in qualità di dipendente pubblico (ad esclusione del rapporto di lavoro part time non superiore al 50%), dipendente o collaboratore di imprese esercenti servizi finanziari, di cui all'art. 4 D.Lgs 59/2010, quali:  

• servizi finanziari, ivi inclusi i servizi bancari e nel settore del credito, ad eccezione degli agenti immobiliari,
• i servizi assicurativi e di riassicurazione, 
• il servizio pensionistico professionale o individuale, 
• la negoziazione dei titoli, 
• la gestione dei fondi,
• i servizi di pagamento 
• servizi di consulenza nel settore degli investimenti.

Solo a titolo di esemplificazione si evidenziano le attività ritenute incompatibili:

• compravendita e permuta  di immobili
• locazione di immobili propri: si conferma l'incompatibilità; proporre la locazione di beni immobili, anche se propri, è attività promozionale svolta nello stesso settore;  
• consulenza e gestione immobili;
  
• progettazione e costruzione immobili: in quanto determina un conflitto di interesse;
• attività di amministratore di condominio: si conferma  al momento l'incompatibilità.

L'attività di mediazione deve essere avviata mediante trasmissione al Registro delle imprese della Camera di Commercio della provincia in cui si va ad esercitare l'attività di un'apposita pratica telematica con allegata la SCIA per comprovare il possesso dei prescritti requisiti morali e professionali.
La data inizio dell’attività dichiarata nella pratica Comunica deve coincidere con la data di presentazione della SCIA al Registro Imprese della Camera di Commercio di competenza (art. 49 c. 4 bis L. 122/2010). Per effettuare la SCIA è necessario utilizzare il modello “Mediatori” e il modello intercalare “requisiti” (allegati al DM 26 ottobre 2011) disponibili direttamente nell'applicativo ComunicaStarweb o in altro applicativo adeguatamente implementato (note tecniche )

Ulteriore documentazione integrativa

In sede di presentazione della SCIA è inoltre necessario depositare:

• la polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti (art. 18 L. 57/2001)
• i formulari (se utilizzati)

Polizza assicurativa

Per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti (art. 18 L. 57/2001).
Il mediatore deve pertanto stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva delle garanzie per infedeltà dei dipendenti con la seguente copertura minima:

• Imprese individuali: 260.000 euro
• Società di persone: 520.000 euro
• Società di capitali: 1.550.000 euro

L'agente di affari in mediazione o la società di mediazione devono assicurare in un'unica polizza (specificando le diverse attività di mediazione svolte) i rischi inerenti le attività svolte.

In alternativa è possibile più polizze distinte per ciascxuna delle attività svolte.

La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che all'interno dell'azienda svolgano a qualsiasi titolo attività di mediazione.

Se un soggetto già coperto da polizza assicurativa (in quanto operante in società di mediazione) intende svolgere l'attività anche a titolo individuale, dovrà stipulare un'altra polizza.

La data di stipula della polizza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività che verrà presentata al Registro delle Imprese.

La polizza deve essere intestata all’impresa che esercita l’attività di mediazione, deve essere sottoscritta dalle parti e deve essere presentata telematicamente al Registro delle imprese.

Deposito moduli e formulari

Il mediatore che, per l'esercizio della propria attività, utilizza moduli o formulari nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve effettuare il deposito degli stessi presso il Registro delle Imprese.

Il deposito deve essere effettuato presso la Camera di Commercio in cui è ubicata la sede principale dell'azienda.
Se presso le unità locali sono utilizzati modelli differenti rispetto a quelli utilizzati nella sede principale, questi devono essere depositati anche presso la Camera di Commercio dove ha sede l'unità locale.

Modalità di deposito dei moduli e formulari

Il deposito dei moduli e formulari al Registro delle imprese può avvenire esclusivamente in modalità telematica tramite la compilazione della sezione “Formulari” del modello MEDIATORI (anche denominato Allegato A) contestualmente alla compilazione della sezione “SCIA”, nel caso in cui il deposito sia contestuale all’avvio dell’attività.
Negli altri casi il deposito dei formulari e quindi la compilazione della sezione “Formulari” è effettuata preventivamente alla messa in uso degli stessi.
In ogni modello deve figurare:

• nel caso di impresa individuale: denominazione, sede attività, nome, cognome e Codice Fiscale, numero di iscrizione al REA
• nel caso di società : la denominazione, sede legale ed eventuali sedi operative, Codice Fiscale dell'impresa, numero di iscrizione al REA. 

In caso di deposito contestuale all'inizio attività, poiché alla ditta individuale non è ancora stato assegnato il numero di iscrizione REA, verrà omesso il numero REA, che dovrà tuttavia essere riportato nei formulari depositati successivamente.
Non è più necessario indicare nei moduli e formulari il numero di iscrizione al Ruolo, essendo stato abolito ai sensi dell’art. 73 del D.Lgs. 59/2010.
Il deposito dei moduli o formulari al Registro delle imprese non è obbligatorio, ma va effettuato solo se l’impresa ne fa uso ed è finalizzato all’archiviazione di copia degli stessi nell’archivio ottico degli atti e dei documenti del Registro delle imprese in modo tale che chiunque può chiederne ed ottenerne copia (pertanto vanno inviati in file separati, un modello=un file).
Il mancato deposito dei formulari o l’uso di formulari diversi da quelli depositati comporta sanzioni amministrative (pecuniarie) e disciplinari.

Modello mediatori - dichiarazione sedi e orari

Revisione dinamica per la permanenza dei requisiti - mediatori

Slide La professione di Agente Immobiliare_Avv. Federico Nicolè

Persona legale rappresentante per più società operanti nel settore della mediatori

Qualora più società operino con la medesima persona legale rappresentante è necessaria la nomina di un distinto legale rappresentante in possesso dei requisiti previsti per ciascuna società.

Pertanto ove sia nominato lo stesso soggetto in qualità di legale rappresentante per più società (previo assenso dei rispettivi organi assembleari - art.2390 del C.C.) deve essere nominato, dalla seconda società in poi, per ciascuna delle società stesse, un soggetto in possesso dei requisiti previsti (vedi risoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009) utilizzando il modello "MEDIATORI" ed il modello intercalare "REQUISITI" disponibili direttamente nell'applicativo ComunicaStarweb (o altro programma adefguato ) da allegare all'istanza telematica diretta al Registro Imprese.

Tale impostazione si applica anche quando un soggetto sia contemporaneamente titolare di ditta individuale e unico legale rappresentante di società.

Società con un unico legale rappresentante e più unità locali, o impresa individuale con più unità locali

L’impresa che esercita l’attività di mediazione in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse all’ufficio del Registro delle Imprese della Camera di commercio della provincia in cui è ubicata la localizzazione.
Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività, l’impresa nomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l’attività per conto dell’impresa.

Mediante INT P e mediante modello “MEDIATORI” compilato anche nella sezione“REQUISITI”. Nella polizza assicurativa deve essere prevista l’estensione della stessa a tutti coloro che svolgono l’attività per conto della società.

Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all’utenza mediante esposizione nei locali, ovvero con l’utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale.

Il soggetto nominato preposto, deve essere tale, in via esclusiva solo per una impresa e solo per una localizzazione, non può ricoprire detta qualifica per altre unità locali o sedi della stessa impresa o di altre imprese (vedi risoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009)

Società che esercita solo presso l'unità locale sita in altra provincia

Nel caso di svolgimento dell’attività di mediazione, con primo avvio dell’attività solo presso un’unità locale ubicata in provincia diversa da quella della sede, è necessario presentare due diverse pratiche poiché devono essere comunicati l’avvio dell’attività e i requisiti del titolare o dei legali rappresentanti alla camera competente per la sede legale) e i requisiti del preposto per l’unità locale alla camera competente per tale localizzazione.

Se l’attività di mediazione non viene concretamente svolta presso la sede legale, l’attività è stata comunque iniziata dall’impresa intesa nel suo complesso, e va quindi denunciata, come attività prevalente dell’impresa, alla Camera di commercio competente per la sede legale.

I campi da compilare nel modello “Mediatori” sono:

• per la pratica da presentare alla Camera di commercio competente per la sede legale:
  - sezione “Scia”, barrare la casella relativa al contratto di assicurazione per i rischi professionali; barrare la casella relativa al deposito dei moduli e formulari (se comuni alle varie localizzazioni), ove contestuale alla SCIA; nel caso si sia barrata la casella, dovrà essere compilata secondo necessità, anche la sezione “Formulari” del modello
  - sezione “Requisiti” o modello intercalare “Requisiti”: indicare i requisiti del titolare o di ciascun legale rappresentante
• per la pratica da presentare alla Camera di commercio competente per l’unità locale:
  - sezione “Scia” barrata la sola casella Moduli e Formulari nel caso residuale e peculiare in cui l’impresa utilizzi moduli e formulari diversificati per localizzazioni svolgenti identica attività;
  - sezione “Requisiti” (eventuale) nel caso in cui i requisiti del preposto all’unità locale non siano già stati dichiarati presso la sede legale; altrimenti compilare la sezione “Requisiti” (ove non ancora utilizzata), oppure allegare un intercalare Requisiti per ciascun soggetto con requisiti svolgente l’attività di mediazione presso l’unità locale (sempre che tali requisiti non siano già stati dichiarati presso la sede legale).

Oltre alla compilazione della modulistica relativa alla SCIA dovrà essere predisposta la Comunicazione unica e la modulistica registro imprese/REA alla quale la SCIA sarà allegata. Nel modello per il registro imprese al quadro NOTE l’impresa dovrà espressamente dichiarato di aver già presentato anche la pratica alla Camera di commercio competente (con indicazione della provincia) per la sede o, viceversa, per l’unità locale, affinchè le due Camere di Commercio interessate siano informate dell’esistenza di altra istanza collegata alla propria in istruttoria.

Trasferimento sede da altra provincia

In caso di trasferimento della sede principale o operativa in altra provincia, dato che la qualifica di intermediario per i diversi settori dell’attività di mediatore ha valore in tutto il territorio nazionale, l’impresa non deve ripresentare il modello “Mediatori” compilato nella sezione “Scia” per dimostrare i requisiti, ma deve trasmettere al Registro delle imprese soltanto gli usuali modelli di iscrizione utilizzando l’applicativo Comunica. L’attività trasferita deve essere la medesima e non devono essere intervenuti cambiamenti nei soggetti in possesso dei requisiti di idoneità.

Sospensione dell’attività

L’impresa che sospende l’attività deve presentare la pratica telematica di Comunicazione unica al Registro delle Imprese utilizzando gli usuali modelli di iscrizione tramite l’applicativo Comunica. 
L’impresa che abbia iscritto la sospensione dell’attività mediatizia, quando riprende la medesima attività purchè con gli stessi soggetti già abilitati, deve presentare la pratica telematica di Comuniczione Unica al Registro Imprese utilizzando gli usuali modelli di iscrizione.
Se riprende la stessa attività mediatizia ma i soggetti che svolgono a qualsiasi titolo detta attività sono variati, deve presentare in allegato alla pratica telematica di Comunicazione Unica anche il modello “Mediatori” compilato nelle sezioni “Modifiche” e “Requisiti”; nel caso di più soggetti deve essere allegato per ciascuno di essi anche il modello intercalare “Requisiti”.

Modifiche dell'impresa di mediazione

Il D.M. 26 ottobre 2011 prevede due tipologie di modifiche da comunicare al Registro delle imprese:

• modifiche inerenti le persone o i legali rappresentanti o coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività di mediazione per conto dell’impresa;
• modifiche inerenti l’attività (inizio, modifica o cessazione dell’attività da parte dell’impresa).

Di norma per le modifiche deve essere compilata sia la modulistica registro imprese REA sia la modulistica ministeriale (Modello Allegato A - o modello Mediatori - e modello intercalare “Requisiti”),.
Qualora la modifica denunciata non richiede all’ufficio la verifica del possesso dei requisiti prescritti per l’esercizio dell’attività non è necessaria anche la compilazione dell’Allegato A e/o del modello intercalare Requisiti ed è sufficiente la compilazione della sola modulistica registro imprese/REA secondo le regole generali previste per la pubblicità nel Registro delle imprese.
A titolo esemplificativo (e non esaustivo) le denunce che non richiedono la verifica dei requisiti e pertanto è sufficiente la compilazione della modulistica per il registro imprese sono:

• modifiche inerenti la sospensione e ripresa dell’attività sospesa senza alcuna variazione dell’attività o delle persone che la esercitano, cessazione dell’attività
• modifica ditta, denominazione, ragione sociale, trasferimento di sede nella provincia, cancellazione dell’impresa dal Registro delle imprese.

Sempre a titolo esemplificativo (e non esaustivo) le denunce che richiedono la verifica del possesso dei requisiti e pertanto necessitano della presentazione anche del modello ministeriale Allegato A e/o intercalare Requisiti sono:

• le modifiche delle persone (a titolo esemplificativo: nomina, sostituzione di legale rappresentante, conferimento poteri ad amministratori, nomina o sostituzione di preposto, assunzione di un dipendente che inizia ad esercitare l’attività, ecc.) - devono essere comunicate entro trenta giorni dall’evento, mediante la compilazione della sezione “Modifiche” del modello “Mediatori”, sottoscritto digitalmente dal titolare dell’impresa individuale o da un amministratore della società (con compilazione della sezione “Requisiti” o, per i soggetti successivi al primo, con compilazione anche del/i modello/i intercalare “Requisiti”);
• le modifiche riguardanti l’avvio, nell’ambito dell’attività mediazione di ulteriori tipologie o settori di attività rispetto a quelle già enunciate è necessario compilare il modello Mediatori, sezione “Scia”.

Nota
I soggetti attivi alla data del 12 maggio 2012 che cessano l’attività, se vogliono mantenere i requisiti, devono, entro 90 giorni dalla cessazione presentare richiesta di iscrizione nell'apposita sezione REA. 
Se non provvedono nei termini, dovranno documentare nuovamente il possesso dei requisiti e a versare la Tassa di concessione governativa, nel caso riprendano l'attività.

Mediazione occasionale

Lo svolgimento dell’attività in modo occasionale o discontinuo è consentito per un periodo non superiore a 60 giorni in un anno ed è subordinato all’iscrizione nell’apposita sezione del Rea della persona fisica che esercita detta attività che deve essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Il soggetto interessato presenta una pratica telematica allegando la SCIA (modello “MEDIATORI” e modello intercalare “REQUISITI”) dove dovrà indicare la data di cessazione dell’attività occasionale a pena di irricevibilità della domanda. (si ricorda che il soggetto è anche obbligato alla copertura assicurativa)Il mediatore occasionale che dovesse svolgere l’attività oltre il termine massimo dei sessanta giorni si troverebbe ad essere un mediatore “abusivo” la cui attività sarebbe esercitata in violazione di legge (ovvero senza essere iscritto come impresa nel Registro delle imprese).L’adempimento relativo alla SCIA si effettua allegando alla Comunicazione unica il modello “Mediatori” compilato nella sezione “Scia - Moc” nella quale è indicata, a pena di irricevibilità, anche la data di cessazione dell’attività che deve avere quale termine ultimo il sessantesimo giorno successivo alla data di presentazione del modello Mediatori. La data di inizio attività della mediazione occasionale e la data di sottoscrizione del modello “Mediatori” sezione “Scia - Moc” devono coincidere con la data di presentazione della Comunicazione unica. Quest’ultima normalmente corrisponde con la data del protocollo automatico della ricevuta della Comunicazione unica. 

Se nei moduli/formulari le parti non hanno concordato alcune condizioni contrattuali si può consultare la Raccolta degli Usi della provincia di Padova ( es. caparra, provvigione).
Nei formulari/Moduli può essere inserito il ricorso al tentativo di Mediazione c/o l'Organismo di Mediazione della Camera di Padova, dove professionisti qualificati propongono una soluzione veloce che soddisfi gli interessati delle parti senza ricorrere al Giudice.